Central GR9
曼谷未來新商業核心
深度解析 Central Pattana 在拉瑪九世路打造的 73 萊超大型複合開發案，以及它將如何重塑整個區域的不動產格局
若要說近 2–3 年來曼谷最受投資人矚目的不動產地段，拉瑪九世路（Rama 9）絕對名列前茅。而推動這股熱潮最關鍵的力量之一，正是一個名為 「Central GR9」 的巨型開發計畫。
本文由 SIC Homes 研究團隊整理，從計畫概覽、分期開發時程，到對周邊不動產市場的深遠影響，一次完整為您解析，讓您掌握最新動態、做出更明智的投資決策。
Central GR9 是什麼？
Central GR9 是泰國上市不動產龍頭 Central Pattana（CPN） 主導的大型複合開發計畫（Mixed-Use Development），坐落於曼谷懷匡區（Huai Khwang）拉瑪九世路交叉口，總佔地 73 萊（約 11.68 公頃）。計畫以現有的 Central Rama 9 購物中心為核心，整合周邊數棟 Grade-A 辦公大樓，打造曼谷未來的「Future District」——一個融合商業、生活與消費的全方位 CBD 新核心。
計畫緣起與背景
這塊 73 萊的黃金地段，過去由 Grand Canal Land（GLAND） 以「Grand Rama 9」之名進行開發，規劃中更包含一座高達 615 公尺的超級摩天大樓（Super Tower）。然而計畫多次延宕、裹足不前，對投資人信心造成不小衝擊。
一切的轉折點，在於 Central Pattana 收購 GLAND，取得這塊土地及已完工建物的主導權。隨後 CPN 發布全新 Masterplan，以「Central GR9」為名、秉持 Future-Led Ecosystem 的開發願景，為這個沉寂多年的超級地段注入嶄新的生命力。
「Central GR9 佔地 73 萊，總建築面積達 110 萬平方公尺，將 Central Rama 9 購物中心與 G Tower、R House 及 The Ninth Tower 三棟辦公大樓整合為一，形成商業、生活與經濟活動的核心樞紐。」
— Central Pattana Plc.，2026 年度記者會
Central GR9 的核心建築群
Central GR9 的宏大之處，在於將區域內既有建物串聯整合，構建出一個規模龐大、互相連通的生活商業生態系。
Central Rama 9
計畫核心主力商場，原有零售面積 60,000 平方公尺，將全面翻新並再擴增 34,000 平方公尺。
G Tower
拉瑪九世路區域指標性 Grade-A 超甲級辦公大樓，已是本區最重要的地標之一。
R House
前身為 Unilever House，現已納入 Central GR9 整體開發計畫，成為複合機能的重要一環。
The Ninth Tower
雙塔辦公大樓，是整個 Central GR9 計畫的另一核心錨定建築（Anchor Building）。
分期開發計畫時程
Central GR9 並非一夕完工，而是 CPN 在 2026–2030 年 1,100 億泰銖五年投資計畫下，精心規劃的多階段長期開發藍圖。
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1第一期 · 現在–2028
零售翻新擴建（Retail Transformation & Expansion）
全面翻新 Central Rama 9 零售空間，並新增 34,000 平方公尺。預計 2028 年初起分階段開幕迎賓。
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2第二期 · 2028 年後
住宅開發與完善配套設施
導入住宅（Residential）開發項目及更多生活機能配套，打造真正意義上自給自足的全方位生活區。
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∞長遠願景
Future District — 曼谷新 CBD
終極目標是將拉瑪九世路打造為「未來之區」，串聯 Work（工作）、Live（居住）、Play（娛樂）、Invest（投資）四大都市生活面向。
拉瑪九世路為何能成為新 CBD？
拉瑪九世路崛起為曼谷新商業核心，並非偶然，而是多項結構性利多共同推動的必然結果。
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完善的大眾運輸網絡 — MRT 藍線（拉瑪九站、泰國文化中心站）、機場快線（Makkasan 站），以及未來即將通車的捷運橘線，讓本區四通八達、交通極為便利。
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舊 CBD 溢出效應（Spillover） — 素坤逸、是隆–沙吞等傳統 CBD 土地取得愈發困難且昂貴，企業與開發商紛紛轉向地段優良但地價相對合理的拉瑪九世路一帶。
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龐大的辦公室生態系 — G Tower、The Ninth Towers、AIA Capital Center、泰國證券交易所等大型機構齊聚，支撐起大量白領商務人口的日常需求。
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零售與生活機能齊備 — Central Rama 9、Terminal 21、The Street Ratchada、Fortune Town 等商場在數公里範圍內密集分佈，提供多元消費選擇。
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完整的生活基礎建設 — 拉瑪九世醫院、KIS 及 SISB 國際學校均位於周邊，無論自住或投資出租，皆具備高度吸引力。
對拉瑪九世路不動產市場的影響
租金報酬率（Rental Yield）高於曼谷平均
根據 2026 年最新市場數據，拉瑪九世路及拉差達披塞一帶的不動產 年租金報酬率可達 5–7%，高於曼谷全市平均的 4–6%。主要原因在於本區房價仍低於素坤逸等核心 CBD，但租金水準已持續走升。
懷匡–拉瑪九世路區域公寓房價
目前懷匡區公寓平均成交價約為 每平方公尺 3,600–4,000 美元（約合 12–14 萬泰銖），仍低於曼谷全市均價約 4,363 美元/平方公尺。顯示本區在資本利得（Capital Gain）方面仍具相當上漲空間。
📊 投資人必知數據
懷匡區公寓租金（平均）在 2026 年第一季較去年同期成長 +10–14%（年增率），反映出強勁的租賃需求。需求主力來自泰國本地白領、外籍專業人士，以及在此工作的華人與韓籍人士。
Central GR9 帶動市場信心
儘管整體計畫仍在開發前期，CPN 的正式宣告已對市場產生顯著的信心提振效果。與過去 GLAND 時代計畫一再停滯的印象截然不同，CPN 的品牌信譽與資源規模讓市場相信拉瑪九世路的蛻變是切實可期的願景，而非空頭支票。
Central GR9 帶來的投資機會
對不動產投資人而言，Central GR9 的發展帶來多面向的潛在機會，值得審慎評估。
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中期資本增值（Capital Gain） — 第一期開幕前（2026–2028）往往是不動產估值尚未完全反映利多的黃金進場窗口。提前佈局的投資人，通常能享有最大的增值紅利。
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穩健的租金收益 — 本區租客結構多元，涵蓋跨國企業外派人員、在地年輕專業人士及學生族群，空置率低、租金呈長期上升趨勢。
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吸引外籍買家目光 — CPN 旗下 Central 品牌在亞洲享有高知名度，有助吸引來自台灣、中國大陸、韓國的境外投資人關注，為二手市場帶來更活絡的流動性。
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風險提示 — 本區部分次市場仍存在供過於求（Oversupply）的壓力，曼谷全市未銷售餘屋約達 58,000 戶。選擇物件時，地點精準度與開發商信譽至關重要，切勿純粹跟風炒作。
